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Mietverträge in Italien

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Mit den unterschiedlichen Mietverträgen in Italien werden Sie sich im Rahmen Ihrer Recherchen bezüglich der Wohnungssuche in Italien auseinandersetzen, wenn Sie sich dafür entschieden haben, nach Italien zu ziehen und dort zu arbeiten. Germanitalia-Job gibt Ihnen einen Überblick über die unterschiedlichen Mietverträge in Italien, die es zu unterscheiden gilt.

Welche Arten von Mietverträgen gibt es?

Tendenziell werden in Italien Immobilien eher selten vermietet. Wenn eine Immobilie zur Vermietung angeboten wird, wird je nach Wohnsitz seit einer neuen Mietregelung im Jahr 1999 zwischen zwei grundsätzlichen Arten von Mietverträgen unterschieden, demcontratto (d’affitto) prima casa und dem contratto (d’affito) seconda casa.

Diese beiden Verträge ersetzen die vorherigen Mietkontroll- und Langzeitverträge (equo canone, patti in deroga). Innerhalb dieser beiden genannten Kategorien gibt es wiederum verschiedene Vertragsarten, die im Folgenden näher beschrieben werden.

Anders als in Deutschland tritt ein Vertrag in Italien erst dann in Kraft, wenn er in ein hierfür vorgesehenes Register beim lokalen ufficio del registro eingetragen worden ist. Zudem muss dieser beim Finanzamt (ufficio delle entrate) hinterlegt werden.

Außerdem sollte Ihr Wohn- und Aufenthaltsort möglichst schnell dem zuständigen Einwohnermeldeamt (anagrafe) kommuniziert werden. Es ist zudem empfehlenswert, sich nach Unterzeichnung des Mietvertrages in Italien zeitnah Kontakt zu den unterschiedlichen Versorgungsunternehmen (Gas, Strom, Telefon) aufzunehmen, da es zwischen zwei Wochen bis hin zu einem Monat dauern kann, bis die jeweiligen Leistungen verfügbar sind.

Contratto (d’affitto) prima casa

Bei dem contratto prima casa handelt es sich um einen Mietvertrag in Italien für Personen mit Hauptwohnsitz in Italien. Innerhalb dieser Kategorie wird zwischen verschiedenen Mietverträgen unterschieden.

Freier Vertrag (contratto (a mercato) libero/contratto di locazione ad uso abitativo/4+4)

Ein freier Vertrag (Mietvertrag in Italien mit freiem Mietzins) gilt üblicherweise für vier Jahre und ist danach für weitere vier Jahre erneuerbar. Wenn es zu einer zweiten Verlängerung kommt, können die Vertragsbedingungen neu verhandelt werden, die Änderungsvorschläge müssen per Einschreiben eingehen. In Städten versuchen Vermieter oftmals, einen freien Vertrag abzuschließen, da bei dieser Art von Vertrag nur die Laufzeit gesetzlich geregelt ist, jedoch sowohl die Höhe des Mietzinses als auch die Verpflichtungen des Mieters sowie Vermieters eigenständig geregelt werden können.

Ein Vertrag ohne Angabe der Laufzeit oder mit kurzer Laufzeit gilt vor dem Gesetz immer als freier Vertrag über 4+4 Jahre.

Bei Abschluss eines freien Vertrages ist die sogenannte Registrierungsgebühr in Höhe einer Monatsmiete zu zahlen. Zudem ist in Italien wie in Deutschland (unabhängig von der Art des Vertrages) eine Kaution in Höhe von drei Monatsmieten an den Vermieter zu zahlen.

Konventioneller Vertrag (contratto convenzionati/contratto di locazione a canone concordato/3+2)

Ein konventioneller Mietvertrag in Italien wird über einen Zeitraum von drei Jahren abgeschlossen und verlängert sich danach automatisch um zwei weitere Jahre, es sei denn, beide Seiten einigen sich auf einen erneuten Abschluss über einen Zeitraum von drei Jahren. Im Gegensatz zu einem freien Vertrag wird in einem konventionellen Vertrag neben der Vertragsdauer auch ein Minimal- beziehungsweise Maximalwert für den Mietzins festgesetzt.

Konventionelle Verträge werden durch steuerliche Vergünstigungen für die Vermieter explizit gefördert, da sie dem Mieter einen größeren Schutz bieten, als freie Verträge. Die Einkommenssteuer, die für Mieteinnahmen gezahlt werden muss, wird beispielsweise um bis zu dreißig Prozent reduziert und die Kosten für die Registrierung konventioneller Verträge werden um zwei Drittel gesenkt. Die Verträge werden von unterschiedlichen staatlichen Organisationen, ausgearbeitet und festgelegt, die von Vertretern von Mietern und Vermietern besetzt sind.

Nach einer Vertragsdauer von drei Jahren können konventionelle Verträge innerhalb einer sechsmonatigen Kündigungsfrist zum Vertragsende hin mit Begründung, nach fünf Jahren ohne Begründung per Einschreiben gekündigt werden. Erfolgt die Kündigung nach Ablauf der fünf Jahre nicht per Einschreiben, wird der Vertrag automatisch um weitere fünf Jahre verlängert.

Als konventionelle Verträge gelten auch sogenannte Mietverträge für die Übergangszeit (contratto di locazione di natura transitoria) für Arbeitnehmer, die sich vorübergehend in Italien aufhalten sowie kurzfristige Mietverträge für ausländische Studierende (contratto d’affitto per studenti). Diese werden in der Regel über einen Zeitraum von etwa einem Monat bis hin zu bis 36 Monaten abgeschlossen.

Ein solcher Vertrag darf nur abgeschlossen werden, wenn vom Mieter oder Vermieter ein Nachweis (dimostrazione) über einen zeitlich begrenzten Bedarf (esigenze temporanee) erbracht werden kann. Eine Verlängerung eines solchen Vertrages ist möglich, wenn ein erneuter Nachweis vorgelegt werden kann, andernfalls wandelt sich der Vertrag in einen freien Vertrag mit einer Laufzeit von 4+4 Jahren um.

Contratto (d’affitto) seconda casa

Bei dem contratto seconda casa handelt es sich um einen Mietvertrag in Italien für Personen mit Zweitwohnsitz in Italien, beispielsweise einem Wochenendhaus. Die Dauer des Mietvertrages ist kürzer (in der Regel 1 Jahr) und der Vermieter muss weniger Steuern zahlen als im Falle eines contratto prima casa.